Immobilien als Investments – das sollten Sie bedenken

Sicher, rentabel und hierzulande die häufigste Vorsorgeform: Immobilien gelten als die Lieblingsanlage der Deutschen. In der Umgangssprache werden Immobilien auch als „Betongold“ bezeichnet. Wie Gold sind Immobilien Sachwerte, in die Deutsche ein hohes Vertrauen haben.

Doch welche Immobilie ist gemeint?

Leider denken viele Menschen dabei an die Immobilie, in der sie selbst wohnen. Wie oft hört man Sätze wie „mein Haus ist meine Altersvorsorge“ oder „unsere Wohnung ist eine gute Investition“. Ein großer Irrtum: Ihre selbstbewohnte Immobilie ist weder eine Investition noch Ihre Vorsorge.

Eine Investition machen Sie mit einer Geldanlage, die Ihnen regelmäßige Erträge einbringt.

Ihr Haus hingegen kostet Sie in regelmäßigen Abständen mehr oder weniger Geld. Erst sparen Sie eine gewisse Summe Geld an, dann tilgen Sie über einen langen Zeitraum Ihre Schulden und zuletzt sind Sie immer wieder mit größeren Reparaturen beschäftigt.

Sollten Sie Ihr Haus verkaufen, müssen Sie es erst einmal schaffen, mehr Geld zu erhalten, als Sie hineingesteckt haben.

In Immobilien investieren, heißt vermieten

Anders sieht es aus, wenn Sie einen Teil Ihres Hauses vermieten oder eine Immobilie zur Fremdnutzung erwerben. Der Anteil Ihrer vermieteten Immobilie oder eine fremdvermietete Miete ist durchaus eine Investition, da Sie damit regelmäßige Einnahmen erzielen.

Aber Achtung: Deswegen sind Immobilien noch lange nicht so sicher, wertbeständig und rentabel, wie Ihnen viele Makler glaubhaft machen wollen.

Die Risiken

Leerstand, unerwartete Reparaturen und Mietnomaden sind viel häufiger, als Sie denken, und können sehr hohe Kosten verursachen. Kalkulieren Sie dieses Risiko ein, indem Sie großzügige Reserven schaffen.

Achten Sie auf Substanz

Wertbeständig sind Immobilien nur dann, wenn die Substanz stimmt. Entscheiden Sie sich niemals für eine Immobilie, ohne vorher einen Experten zu Rat gezogen haben. Nur ein Experte kann wirklich einschätzen, welche zusätzlichen Kosten durch fällige Renovierungen entstehen. Müssen Heizungen, Rohre oder gar das Dach erneuert werden, schießen Ihre Kosten schnell immens in die Höhe.

Lage, Lage, Lage

Geht es um den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage, werden Sie es immer wieder hören: Die Lage ist alles. Und es stimmt einfach: Fremdvermietete Immobilie müssen eine gute Lage haben, damit sie rentabel sind.

Gemeint ist zum einen eine Wohngegend, in die viele Menschen ziehen wollen. Zum anderen sollte Ihre Immobilie nicht weiter als 20 bis 30 Kilometer von Ihrem eigenen Wohnort entfernt liegen. Ansonsten müssten Sie eine Verwaltung engagieren, die Ihre Renditen schmälern würde.

Von einer echten Renditeimmobilie spricht man bei einer Nettojahreskaltmiete von 4 besser 6 Prozent der Gesamtkaufkosten. Wenn Sie jetzt denken: Verwaltungskosten sind bei Renditen von 4 bis 6 Prozent doch gut zu verkraften, haben Sie möglicherweise nicht alle weiteren Faktoren bedacht.

Wie hoch ist Ihre Rendite wirklich?

Immobilienverkäufer preisen Ihnen in der Regel nur die Rendite an. Alle weiteren Kosten abzuziehen, bleibt Ihnen überlassen. Bedenken Sie vor dem Kauf einer Immobilie unbedingt die regelmäßig anfallenden Kosten. Dazu zählen unter anderem:

  • Die Kaufnebenkosten von 12-15 % für Notar, Grunderwerbssteuer, Maklercourtage etc. Ohne einen Makler liegen sie immer noch bei 8 bis 10 Prozent.
  • Wohngeld für die Instandhaltung und Pflege des Gesamtgebäudes, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen. In der Regel können Sie diese Kosten nicht komplett auf die Mieter umlegen.
  • Jährliche Renovierungsrücklagen: Sie sollten circa 1 Prozent des Kaufpreises für diese Ausgaben einkalkulieren.

Vielleicht denken Sie jetzt, dass ich Ihnen Immobilien als Investitionsprojekte madig machen möchte. So ist es nicht im Geringsten. Wenn Sie

  • über genügend Kapital verfügen (mindestens 25 – 30 Prozent des Kaufpreises),
  • eine wertbeständige Immobilie erwerben, die Ihnen mindestens 5 Prozent Rendite einbringt
  • und alle regelmäßig anfallenden Kosten von vorneherein mit einkalkulieren,

macht es durchaus Sinn in Immobilien zu investieren.

Für weitere Rückfragen steht Ihnen mein Team gerne unter Phone +49 (0) 2202-96696-0 zur Verfügung.

Herzlichst
Bernd Reintgen

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Über Bernd Reintgen

Er ist der Kopf des Privat-Institut für Finanzen Rl GmbH. Seine Leidenschaft gilt seit 35 Jahren dem Thema „Investments“. Er ist ein gefragter Referent und Finanzcoach und Co-Autor des Nr.1 Bestsellers „Wohlstand ohne Stress“. Seine wichtigste Botschaft: Geld, gewinnbringend, ausgewogen und stressfrei Geld anzulegen und für sich arbeiten zu lassen, ist “kinderleicht”, wenn man die wichtigste Regeln kennt.